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房企半年考:降速促回款成共識

  • 來源:中房網
  • 話題 房市回款降速
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8月以來,房企集中發布了2019年半年報。幾家歡喜幾家愁,2019年作為房地產行業小年,內外部環境復雜多變,房企生存處境也愈發艱難。隨著中報業績披露,各家房企經營情況也陸續在接受業界審視。

截至8月21日,已有超過30家房企公布2019年半年報。中原地產研究中心統計數據顯示,其中25家房企上半年合計營業收入為3619.39億元,同比2018年上漲了25.9%;合計凈利潤達到340.1億元,凈利潤率為9.4%。

總體來看,得益于前兩年房企規模的快速增長,今年上半年不少房企依然保持了強勁的營收和凈利增速,尤其龍頭房企在市場下行期間,優勢也進一步凸顯。例如萬科、碧桂園、融創上半年的營收均保持超過30%的增速,凈利潤增速也在20%以上。其他標桿房企上半年盈利也頗為亮眼,保利發展、融創中國、陽光城、金科股份等房企上半年凈利潤增速均高于40%。

相比大房企應對周期的平穩表現,中小房企則多遭遇業績變臉,包括中洲控股、美好置業、深振業A等房企上半年凈利潤均出現不同程度下降,即使如龍頭房企中國恒大,在行業不景氣時也未能保證利潤的高速增長而發出業績預警,預計上半年凈利潤將同比下降約49%。

從去年開始,行業風向就已經改變,到今年7月30日中共中央政治局會議中明確不會將房地產作為刺激經濟的手段,行業形勢更加明確。在此形勢下,快銷售、促回款、降負債成為行業共識,也成為眾多標桿房企下一步重點發力方向。

盈利分化嚴重

2016年至2018年,房企迷戀打規模戰,無論大小房企都將沖擊規模作為第一要務,隨之而來的是銷售額持續高增,僅2018年,行業內千億規模房企就達到30家。

今年以來,房企銷售明顯放緩,包括旭輝控股、融信中國、雅居樂等在內的標桿房企紛紛在年初制定年度銷售目標時就已經調低了預期,銷售目標增速均低于30%。

克而瑞研究中心數據顯示,今年1至7月,雖然規模突破千億的房企已增至15家,但總體而言百強房企的累計業績同比增速僅為4%,行業整體增速較2018年明顯放緩。其中龍頭房企碧桂園和恒大,前7個月銷售規模較去年同期分別微降2.8%和5.5%。

雖然銷售端已經明顯放緩,但今年上半年標桿房企的財務數據依然靚麗。眾所周知,房地產行業的結轉收入具有滯后性,房企今年的營業收入和凈利潤往往是前幾年銷售結轉而來。依賴于前幾年銷售規模的狂飆猛進,今年上半年標桿房企的營收和凈利依然保持了強勁的增速。

8月20日,萬科發布2019年半年報。數據顯示,上半年,萬科實現營業收入1393.2億元;8月22日,龍頭房企碧桂園和融創中國也發布2019年半年報。其中,碧桂園上半年總收入約2020.1億元;融創中國更是業績大漲,營收漲64.9%至768.4億元。

同樣是龍頭房企,中國恒大今年顯得有些失意。雖然目前中國恒大還未發布半年報,但從其之前發布的盈利預警可以看出,恒大上半年的凈利潤預計將下滑約49%至270億元。

陽光城、泰禾集團、金地集團等多家房企上半年凈利潤均實現了超過40%的增長幅度,金融街、融信中國等房企凈利潤漲幅也在20%以上。

但另一方面,小型房企利潤下滑卻成為常態。在行業弱周期下,小房企面臨較大的盈利壓力。例如中洲控股上半年錄得凈利潤2.39億元,同比下降66.74%。對于凈利潤下降原因,中洲控股則解釋稱是上半年竣工結算的房地產項目收入較上年同期減少導致。

主動優化財務結構

從目前標桿房企發布的中期業績來看,多數房企已經在有意識地優化財務結構,包括平衡長短債比例以及降低凈負債率。

作為閩系房企的代表,融信中國一直以來都被業內看作激進、高負債的代表,但今年上半年,隨著行業環境變化,融信中國也更加注重企業經營安全性。根據其半年報顯示,上半年公司對債務結構進行優化,短期債務占比從2018年末的40%降低到2019年中的31%,平均融資成本從2018年末的7.1%下降到6.9%,貨幣資金從2018年末的250億元提升至2019年中的319億元,增長27.6%。截至2019年中,公司的凈負債率為77%,相比2018年末下降了26.8個百分點。

龍頭房企如萬科也在進行債務優化。萬科首席財務官王文金表示,上半年萬科將一些短債轉換為長債,有息負債從2600億元降到2250億元,凈負債率為35.04%,發債的整體資金成本在業內維持低位。

雖然多數房企已經在主動優化財務結構,但也不乏部分房企仍然負債高企。如首創置業上半年負債總額1532.36億元,同比增長24.68%,其中,有息負債為844.25億元,在總負債中的占比超過一半。且首創置業目前仍有165.72億元的永續債計入股東權益當中,剔除永續債后,首創置業的負債率為78.44%。

華泰證券研報統計數據顯示,2019年8至12月,地產債總計到期量達2106億元,其中8-10月地產債單月到期金額較大,每月總額分別為469億元、502億元、559億元,下半年房企將進入償債高峰期。但多家券商人士預計下半年房地產融資會持續收緊,一邊債務壓力凸顯,一邊資金命門被扼緊,經營性現金流對房企來說顯得至關重要。

提高造血能力御風險

目前,房企當務之急是提高自身造血能力、保證經營性現金流穩定持續,“促銷售、抓回款”將是最明智的做法。

華泰證券認為,房企自有資金是企業償債的基礎保障,提高內生性造血能力,加快銷售回款是債務滾動的關鍵。

早在2014年,萬科就強調“沒有回款的銷售不是真正的銷售”,將回款和回款率的重要性提升到首位。在萬科不斷強調回款重要性之后,今年,更多房企開始強調這一指標。

8月13日,在旭輝控股年中業績發布會上,管理層宣布其上半年銷售回款率同比上漲8%至95%,引起行業關注。旭輝控股總裁林峰也直言,地產企業的造血能力比融資能力更重要,為了回款,旭輝專門成立了回款小組,以回款作為各項考核指標。

此外,陽光城今年也格外看重回款和現金。其半年報顯示,2019年上半年,陽光城銷售回款725億元,平均回款率80.5%,較2018年末有所提升。

進入8月,富力、合景泰富等多家房企也公開表態,強調加快銷售回款,通過銷售回籠資金,根據回款合理安排拿地,從而保持自有資金池“活水”可用夠用,以抵御行業下行周期的風險。

責任編輯:

新聞視界政策解讀房產市場金融

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